Come si valuta un immobile?

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agosto 24, 2022

Valutare un immobile non è mai semplice. Pensare di moltiplicare semplicemente i metri quadri per il valore di mercato dell’area dove si trova è molto riduttivo.

Sono infatti tanti i fattori che influenzano il valore di mercato di un immobile.

Come dicevamo, il calcolo del valore di mercato non è un processo semplice che si può fare calcolatrice alla mano, perché sono tante le variabili che incidono sul valore.

In primis, essendo libero mercato, bisogna tenere conto della domanda e dell’offerta dell’ambito in cui è inserito l’immobile. Nel caso di una posizione strategica infatti, il costo al metro quadro può essere decisamente più elevato di quanto non si pensi.

Allo stesso tempo, caratteristiche negative possono influire, abbassando il valore. Facendo un esempio classico: una ferrovia a pochi metri penalizza e non di poco il valore di quell’immobile a causa del rumore e dei rallentamenti alla viabilità.

Ma andiamo con ordine.

Come si calcola la superficie di un immobile?

Per prima cosa dovremo ottenere un calcolo preciso dei metri quadrati dell’immobile che dovremo valutare.

Per calcolarli, dovremo considerare:

• la dimensione dei vani dell’immobile;

• i muri perimetrali, fino a 50 cm di spessore, vengono inclusi nella superficie;

• nel caso di mansarde di altezza minima 240 cm si andrà a considerare il 75% della superficie. Sotto a queste altezze la percentuale di calcolo scenderà al 35%;

• stesso discorso per i soppalchi, da conteggiare all’80% con almeno 240 cm di altezza, altrimenti verranno conteggiati al 15%;

• per taverne e seminterrati, si conteggerà percentualmente il 60% della metratura;

• infine verande, terrazze, cortili, balconi ecc.. andranno considerati in quota percentuale.

Va da sé che già solo pensare che “un immobile di X metri quadrati possa valere una certa cifra” è una considerazione da fare assieme ad un tecnico specializzato, in quanto molte volte le altezze non sono congrue ed il valore scende drasticamente.
Una volta che sarà in nostro possesso il numero reale dei metri quadrati del nostro immobile, dovremo considerare il valore di mercato.

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), semestralmente quota il mercato per zone territoriali. A tutto ciò andranno poi aggiunte le variabili – positive e negative – che vanno a influire sul valore dell’immobile.

Quali variabili possono incidere sul valore del nostro immobile?

Innanzitutto l’età dell’immobile. Se ha molti anni il valore è decisamente inferiore, se è stato invece ristrutturato da poco può raggiungere valori di mercato vicini a quelli di immobili molto più recenti.

Un’altra variabile importante è il piano. Più l’immobile è posto ad un piano rialzato, più alto sarà il valore. Questo sempre che sia presente un ascensore, altrimenti avrà una forte penalizzazione economica, che può raggiungere in alcuni casi anche il 30%.

Lo stato dell’immobile, inoltre, impatta in maniera decisa. Se ad esempio un appartamento avrà fantastiche finiture interne, ma il contesto sarà quello di un condominio degradato, il suo valore dovrà tenere conto appunto della situazione in cui si trova tutta la struttura.

Le prestazioni energetiche, infine, avranno un ruolo importante, soprattutto nel periodo attuale. Un impianto autonomo di riscaldamento, un impianto di raffrescamento, la collocazione in un’alta classe energetica, quindi con bassi consumi, magari grazie a impianti fotovoltaici e a recuperi energetici secondari, sono tutti fattori che faranno schizzare verso l’alto il valore di un immobile.

Insomma, questi sono solo alcuni dei tanti motivi per cui, quando ci si approccia alla valutazione di un immobile, bisogna affidarsi a un professionista che possa operare una valutazione complessiva di tutti gli elementi menzionati dell’articolo e non solo, così da fornire una corretta valutazione dell’immobile che vogliamo vendere o anche acquistare.

Per ogni esigenza, non esitate a contattarci.