Difformità catastali nella compravendita: chi deve sanarle e quando

Quando si vende o acquista una casa, uno degli aspetti più delicati è la regolarità catastale dell’immobile. 

Ma chi è responsabile di sanare le difformità catastali prima di una compravendita? In questo articolo facciamo chiarezza, per evitare sorprese durante il rogito.

Cosa si intende per difformità catastale

Una difformità catastale si verifica quando i dati registrati al Catasto (planimetria, destinazione d’uso, consistenza, intestazione) non corrispondono alla realtà dell’immobile. 

Le cause possono essere molteplici: modifiche interne non dichiarate, errori nei documenti, ampliamenti non registrati, ecc.

Vendita e difformità catastali: cosa dice la legge

Dal 1° luglio 2010 (D.L. 78/2010), è obbligatorio che la planimetria catastale sia conforme allo stato di fatto per poter stipulare un rogito. In caso contrario, il notaio non può procedere con la compravendita.

In base alla legge, la responsabilità di sanare eventuali difformità ricade sul venditore, che deve regolarizzare la situazione prima della firma dell’atto notarile.

Chi deve intervenire e come si sana una difformità

In caso di difformità, il venditore dovrà quindi incaricare un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) per effettuare un sopralluogo, predisporre una nuova planimetria corretta e presentare la relativa pratica all’Agenzia delle Entrate, ottenendo l’allineamento catastale. 

L’intervento può richiedere anche permessi edilizi in sanatoria, se le modifiche sono abusive e mai dichiarate.

Eccezioni e casi particolari

In alcuni casi, acquirente e venditore possono accordarsi affinché la regolarizzazione avvenga dopo il rogito. Tuttavia, è necessario

• specificarlo nel compromesso;
• ottenere il consenso del notaio;
• accettare il rischio di sospensione o annullamento in caso di gravi difformità

Le difformità lievi, come piccoli errori di misura (entro il 2% di tolleranza), non impediscono la vendita, ma è comunque consigliabile correggerle.

Cosa rischia chi non sana le difformità

Vendere un immobile con difformità catastali può comportare diversi problemi, anche seri.

Una delle conseguenze più gravi è il possibile annullamento del rogito, nel caso in cui le irregolarità emergano al momento dell’atto notarile. Questo può bloccare la compravendita o, in alcuni casi, renderla nulla.

Inoltre, l’acquirente potrebbe avanzare contestazioni legali se scopre che l’immobile non è conforme a quanto dichiarato.

Le difformità possono anche influire sul valore dell’immobile, determinando una svalutazione. Da non sottovalutare, infine, il fatto che un immobile non regolare può rendere difficile per l’acquirente ottenere un mutuo, ostacolando così la conclusione della vendita.

Difformità catastali: come tutelarsi

Se stai per vendere casa, ti consigliamo di verificare subito la conformità catastale con l’aiuto di un tecnico.

In questo modo eviti blocchi e ritardi nella trattativa e problemi con il notaio.

Se hai dubbi sulla regolarità catastale del tuo immobile, contatta il team Emilcasa: ti aiuteremo a fare chiarezza e, se necessario, ti metteremo in contatto con tecnici di fiducia per sanare ogni difformità prima della vendita.