La perizia della banca è più bassa del prezzo di acquisto: cosa succede?

Firmare una proposta d’acquisto e ottenere una risposta positiva dalla banca non significa che la compravendita sia ormai conclusa. C’è infatti un passaggio fondamentale che può cambiare gli equilibri dell’operazione: la perizia dell’immobile.

Se desideri approfondire come funziona una perizia immobiliare, chi la esegue e quali aspetti vengono analizzati durante la valutazione, puoi leggere anche il nostro articolo dedicato.

Una delle situazioni che crea più dubbi è quando la banca attribuisce alla casa un valore inferiore rispetto al prezzo concordato tra venditore e acquirente. Cosa succede in questi casi? Si può comunque ottenere il mutuo? È necessario rinunciare all’acquisto?

Vediamo come funziona.

Perché la banca fa una perizia sull’immobile?

Quando si richiede un mutuo, la banca incarica un tecnico indipendente di effettuare una perizia sull’immobile.

L’obiettivo non è stabilire quanto “vale” la casa sul mercato in senso assoluto, ma verificare che il valore dell’immobile sia coerente con il finanziamento richiesto. In questo modo l’istituto di credito tutela la propria garanzia ipotecaria.

Può quindi accadere che il valore stimato dal perito non coincida con il prezzo concordato tra acquirente e venditore.

Perché la perizia può essere più bassa del prezzo di acquisto?

Le motivazioni possono essere diverse.

Ad esempio:

• il prezzo di vendita è superiore ai valori medi della zona;
• l’immobile presenta caratteristiche che incidono negativamente sulla valutazione;
• sono emerse difformità urbanistiche o catastali;
• il mercato locale ha subito variazioni rispetto ai dati utilizzati dal venditore;
• particolari finiture o migliorie sono state pagate dall’acquirente ma non vengono valorizzate nella stessa misura dal perito.

Non sempre, quindi, una perizia inferiore significa che si è pagata la casa “troppo cara”: semplicemente banca e mercato possono utilizzare criteri di valutazione differenti.

Cosa succede al mutuo?

È questo il punto che preoccupa maggiormente gli acquirenti.

La maggior parte delle banche finanzia una percentuale del valore più basso tra:

• il prezzo di acquisto;
• il valore risultante dalla perizia.

Facciamo un esempio.

Immaginiamo di acquistare una casa a 300.000 euro e di richiedere un mutuo pari all’80%.

Se il perito conferma un valore di 300.000 euro, la banca potrà concedere un mutuo fino a 240.000 euro.

Se invece la perizia stima l’immobile in 280.000 euro, l’80% verrà calcolato su quest’ultimo importo. In questo caso il mutuo massimo sarà di 224.000 euro.

La differenza dovrà essere coperta dall’acquirente con risorse proprie, salvo accordi diversi con la banca o con il venditore.

È possibile rinegoziare il prezzo?

Sì, in alcuni casi.

Quando la perizia evidenzia uno scostamento importante, l’acquirente può provare a rinegoziare il prezzo con il venditore, soprattutto se il valore stimato dal tecnico rappresenta una valutazione oggettiva supportata dai dati di mercato.

Naturalmente non esiste alcun obbligo di accettare una riduzione del prezzo: tutto dipende dalla disponibilità delle parti e dall’andamento del mercato.

Si può contestare la perizia?

Può capitare che l’acquirente o il venditore non condividano la valutazione del perito.

In questi casi è possibile chiedere chiarimenti alla banca o segnalare eventuali errori materiali presenti nella relazione. Se emergono documenti o informazioni rilevanti non considerati durante il sopralluogo, l’istituto di credito potrà valutare se richiedere ulteriori verifiche.

È bene sapere, però, che la decisione finale spetta sempre alla banca, che si basa sulle proprie procedure interne di valutazione del rischio.

Come evitare brutte sorprese

Una differenza significativa tra prezzo di acquisto e valore di perizia può rallentare la compravendita e creare difficoltà economiche all’acquirente.

Per questo motivo è importante che il prezzo richiesto sia realistico e coerente con il mercato fin dall’inizio.

Affidarsi a professionisti che conoscono il territorio e sanno effettuare una valutazione accurata dell’immobile permette di ridurre il rischio di scostamenti importanti durante la richiesta di mutuo e di affrontare la compravendita con maggiore serenità.

Consapevolezza ed esperienza fanno la differenza

Una perizia inferiore al prezzo di acquisto non significa necessariamente che l’operazione sia destinata a saltare, ma è una situazione che va gestita con attenzione.

Conoscere in anticipo come funziona la valutazione della banca, quali conseguenze può avere sul mutuo e quali margini di intervento esistono aiuta ad affrontare ogni fase della compravendita in modo più consapevole.

Quando il prezzo dell’immobile è stato definito attraverso una valutazione professionale e realistica, è molto più probabile che anche la perizia bancaria confermi il valore dell’abitazione, rendendo tutto il percorso verso il rogito più semplice e lineare.