Affitto con riscatto: è una buona opportunità?

L’affitto con riscatto è un particolare contratto di locazione che permette all’affittuario di diventare proprietario della casa in cui abita. Secondo questa formula il locatario, pagando rate mensili assimilabili ad un affitto, in sostanza completa il proprio acquisto “a rate”.

Ma come funziona l’affitto con riscatto?

Si tratta di una modalità di vendita da tenere in considerazione: simile ad un comune affitto ha come caratteristica principale quella di abbassare il costo di riscatto, soprattutto quando bisogna approcciarsi ad un mutuo, che rischia di non venirci erogato su somme d’acquisto elevate. 

Una formula d’acquisto, dunque, che può essere molto valida. Dal prezzo di vendita dell’immobile, stabilito a monte, si decurtano le quote versate a titolo di acconto: in questo modo, l’affitto con riscatto rappresenta quindi un contratto nel quale si fondono sia gli elementi del contratto di locazione che quelli del contratto preliminare di vendita dello stesso immobile. 

La normativa di riferimento più aggiornata per l’affitto con riscatto, inoltre, è il D.L. 133 del 2014, conosciuto anche come decreto Sblocca Italia, che disciplina, all’articolo 23, tutte le varie opzioni previste. Il contratto di acquisto con riscatto può prevedere diverse formule. 

• Con diritto all’acquisto: in questo caso, il venditore è vincolato alla vendita dell’immobile mentre l’inquilino può decidere alla scadenza del contratto se acquistare o meno l’appartamento. E’ la soluzione meno utilizzata, in quanto il cambio di valore dello stesso immobile può portare a speculazioni.
• Con patto di futura vendita: l’affittuario è vincolato all’acquisto: qualora decidesse di non comprare l’immobile, le quote versate come anticipo sul prezzo di vendita vengono trattenute dal proprietario come indennizzo, come se fosse insomma stato pagato un affitto. 
• Con riserva di proprietà: nei casi di inadempienza il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto e tornare a disporre dell’immobile. In tal caso, al conduttore spetta la restituzione di una parte delle quote versate, o di tutte, come da contratto controfirmato.

Quando si può fare l’affitto con riscatto?

Non esistono grandi vincoli che possano ostacolare l’affitto con riscatto che può interessare essere realizzato su appartamenti, negozi, uffici, terreni e anche su immobili in costruzione. 

Come per gli immobili già esistenti anche per quelli in costruzione sono previste tutele per il compratore: nel caso in cui la ditta costruttrice fallisca, il contratto rimane valido. La vendita non può inoltre essere soggetta a revocatoria fallimentare se pattuita ad un prezzo adeguato e se si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti. 

Quando è conveniente l’affitto con riscatto per il compratore? 

Abbiamo dunque visto che questa formula d’acquisto rappresenta un modo diverso di comprare casa, che ben si adatta a coloro che desiderano comprare un’abitazione ma che attualmente non dispongono tutte le garanzie richieste per un mutuo, o quantomeno non per la cifra richiesta. 

Ad esempio, se il valore dell’immobile è di 200.000 euro, e la banca non ci finanzierà una cifra maggiore di 150.000 euro, si andrà a realizzare un contratto in cui, entro un determinato periodo, verranno versate le rate fino all’importo di 50.000, per poi procedere all’acquisto alla cifra della parte restante, ovvero quei 150.000 euro che la banca potrà finanziari. 

Peraltro, l’affittuario, non ancora proprietario, non dovrà sostenere il pagamento dell’IMU e della TASI fino al riscatto dell’immobile. 

Quali sono i vantaggi dell’affitto con riscatto per il venditore? 

Abbiamo capito come sia conveniente per l’acquirente, ma quando conviene al venditore? 

Sicuramente il venditore può contare da subito su entrate importanti, in quanto solitamente i canoni delle rate iniziali sono più alti rispetto ad un affitto, rimanendo comunque proprietario di casa fino alla data prestabilita. 

Inoltre il venditore sa già che alla data prestabilita riceverà la somma concordata, e nel caso di un mancato acquisto, potrà comunque rivendere ad altri l’immobile, senza magari dover lasciare l’immobile vuoto per parecchi mesi, o anche anni.