Diritto di superficie: di cosa si tratta?

Avete mai sentito parlare del diritto di superficie?
Vediamo in questo articolo cosa prevede questo istituto giuridico, come si acquisisce e come si differenzia da quello di proprietà.

Diritto di superficie: tutto quello che c’è da sapere


Il diritto di superficie è un diritto reale immobiliare che concede la possibilità ad un soggetto di costruire e mantenere un immobile su un terreno di proprietà di un’altra persona.



Altre casistiche che possono essere comprese in questo istituto giuridico sono poi ad esempio la possibilità di costruire in modo sopraelevato su altre costruzioni o di costruire nel sottosuolo.

Il diritto di superficie può essere acquisito tramite contratto, testamento o usucapione ed è disciplinato dall’articolo 952 del Codice Civile.

Colui che ottiene questo diritto viene denominato superficiario, mentre colui che possiede la proprietà del terreno viene comunemente chiamato concedente. Questo perché “concede” il suo terreno ad una persona, per un periodo di tempo che può essere illimitato o prestabilito.

Il diritto di superficie è infatti a durata indeterminata a meno che il titolo giuridico che gli ha dato vita non preveda una scadenza: in quel caso, giunti a tale termine, il proprietario del suolo acquisisce anche la proprietà dell’immobile. Non è detto che sia previsto un indennizzo obbligatorio verso l’ex superficiario in questo caso, a meno che le parti non l’abbiano espressamente previsto nel contratto.

Durante il periodo stabilito dal contratto, il proprietario del suolo non può in alcun modo ostacolare il superficiario nelle sue attività di costruzione, anche se rimane pienamente titolare del terreno e – salvo il divieto appena citato – ha il diritto di fruirne liberamente.

Il superficiario, a sua volta, ha l’obbligo di sostenere autonomamente tutte le spese necessarie alla realizzazione dell’immobile. Su quest’ultimo ricadono poi gli obblighi fiscali in merito all’imposta di registro e all’IMU.

In altri casi il diritto si estingue se il superficiario non utilizza il proprio diritto di costruire entro la scadenza di venti anni. Non basta, a questo scopo, avere semplicemente e genericamente iniziato i lavori in modo superficiale ma andrà indagata la loro natura e il loro stato di avanzamento.

Il diritto di superficie può poi cessare per rinuncia, oppure se il proprietario del terreno decide di acquisire anche la proprietà dell’immobile o se, viceversa, il superficiario acquista il terreno.



In caso di distruzione dell’immobile non è detto che il diritto si estingua: in alcuni casi infatti il superficiario avrà il diritto di ricostruire. Se dovessero invece venire distrutti sia la costruzione sia il terreno su cui poggia (nel caso ad esempio di calamità naturali) il diritto si considererà estinto a tutti gli effetti.

Diritto di superficie nell’edilizia convenzionata

Generalmente, in Italia, il diritto di superficie viene utilizzato dagli Enti Pubblici per garantire il diritto di abitazione anche a chi ha più difficoltà economiche, tramite piani di edilizia popolare.



Se dal punto di vista concreto e quotidiano, essere titolari di un diritto di superficie non è molto diverso dall’essere proprietari dell’immobile in cui si risiede, diritto di superficie e diritto di proprietà non sono naturalmente la stessa cosa.

Nel primo caso infatti, come abbiamo visto, si è proprietari solo delle mura della casa, ma non del terreno su cui è edificata. Questo rende impossibile, ad esempio, vendere l’immobile liberamente e ai prezzi di mercato.

Ecco perché il diritto di superficie viene incluso tra i cosiddetti diritti parziari, come ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione che conferiscono quindi diritti “limitati” su un particolare bene.

Se si decide di vendere, acquistare o affittare una casa in edilizia convenzionata la prima cosa da fare è procurarsi la Convenzione che ha regolato la costruzione e la compravendita iniziale dell’immobile e che stabilisce varie cose come ad esempio i limiti temporali per poter vendere, i prezzi concessi, i soggetti ammessi, l’eventuale presenza di un diritto di prelazione da parte del concedente, le eventuali modalità di riscatto del diritto di superficie.

Anche in questo caso, farsi seguire da professionisti seri e preparati nella trattativa e nella compravendita è la scelta migliore per non incappare in imprevisti e problemi.

Per ogni esigenza, non esitare a contattarci.