Donazione o cessione: cosa conviene fare tra familiari?

Quando un immobile di proprietà della famiglia deve passare da un soggetto ad un altro, si possono seguire due strade: la cessione dello stesso o la donazione.

Vediamo in questo articolo quali differenze esistono e quando conviene donare e quando cedere.

Donazione di un immobile: tutto quello che c’è da sapere

La decisione di donare un immobile è un atto di grande generosità che molte persone considerano per vari motivi, dalla volontà di sostenere i propri cari e semplificare la gestione del proprio patrimonio fino alla partecipazione a cause benefiche. 

La donazione di un immobile è di fatto un atto attraverso il quale il proprietario trasferisce la sua proprietà immobiliare ad un’altra persona, senza richiedere un pagamento in cambio. 

In particolare, attraverso la donazione di un immobile, al beneficiario vengono trasferiti vari diritti. 

Il più importante è sicuramente il diritto di proprietà, il quale rappresenta l’accesso incondizionato alla casa, al terreno o all’edificio in questione, trasferendo la piena titolarità al nuovo proprietario.

Inoltre, il donatario può acquisire ulteriori diritti reali legati all’immobile stesso come l’usufrutto o il diritto di superficie. 

Passando agli aspetti più pratici, la donazione di un immobile richiede l’appoggio di un notaio, il quale dovrà eseguire tutti i controlli necessari sulle registrazioni ipotecarie e catastali al fine di accertare che il bene immobile sia libero da ostacoli legali.

Inoltre, il notaio ha l’incarico di trascrivere l’atto nei registri pubblici degli immobili ed è responsabile della registrazione dell’atto presso le autorità competenti. Questo passo è cruciale per adempiere agli obblighi fiscali e normativi, garantendo la validità legale dell’intera transazione. 

I soggetti coinvolti nel contratto di donazione comprendono:

• Il donante: colui che cede la proprietà o il possesso di un bene (sia esso denaro, immobile, oggetto, ecc.) a un’altra persona.
• Il donatario: colui che riceve la proprietà o il possesso del bene oggetto della donazione da parte del donante.

Cos’è la cessione di un immobile?

A differenza della donazione, la cessione di un immobile, nota anche come compravendita, è il processo mediante il quale il proprietario di un bene immobile trasferisce la sua proprietà ad un’altra parte in cambio di un prezzo concordato. 

Questo atto legale è formalizzato attraverso un contratto di vendita, che stabilisce i termini e le condizioni della transazione.

Anche in questo caso è necessario affidarsi ad un notaio competente per svolgere tutte le attività fondamentali del caso. 

Gli atti di cessione di beni immobili devono, infatti, essere trascritti nei Registri immobiliari e deve essere richiesto l’aggiornamento dei dati catastali. 

Nel caso della cessione di un immobile è bene essere a conoscenza dell’esistenza di tre imposte fondamentali. 

La prima è l’imposta ipotecaria, una tassa che deve essere pagata per rendere opponibili ai terzi tutti gli atti che trasferiscono la proprietà di beni immobili o agiscono su un diritto reale gravante sugli stessi . 

La seconda è l’imposta catastale, un contributo che si applica alle volture catastali, eseguite a seguito di atti di compravendita, di donazione o di successione. 

L’ultima è invece l’imposta di registro, un tributo previsto dal nostro Stato per la registrazione di determinati atti giuridici presso l’Agenzia delle Entrate. 

Cosa conviene fare tra familiari? Cessione o donazione?

Nel caso in cui un immobile debba essere trasferito tra familiari, la cessione e la donazione sono due alternative ugualmente valide che possono essere prese in considerazione. 

Chiaramente la scelta su quale orientarsi dipende dalle esigenze e circostanze specifiche di ogni situazione, non esiste una soluzione migliore valida per tutti. 

La prima cosa che sarebbe bene valutare è l’obiettivo del trasferimento dell’immobile. 

Se le uniche ragioni che portano una delle due parti a trasferire la proprietà dell’immobile sono il puro supporto e l’affetto allora la donazione potrebbe essere la soluzione migliore.

Se invece si desidera vendere l’immobile perché si ha necessità di una compensazione finanziaria allora la vostra scelta ricadrà necessariamente sulla cessione. 

Molto spesso le famiglie infatti preferiscono trattare la vendita di un immobile con i propri famigliari, magari cedendo il bene a prezzi inferiori per venire incontro alle loro necessità e, perché no, nel caso di immobili all’interno di uno stesso contesto, non avere vicini sconosciuti.

A differenza della vendita, la donazione non conferisce un trasferimento irrevocabile della proprietà. 

La donazione è soggetta infatti a revoca in specifiche situazioni. Gli eredi del donatario  hanno la facoltà di contestare la donazione entro un periodo di 10 anni dalla data di apertura della successione del donante o entro 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Motivo per cui nel caso di un immobile ricevuto in donazione, non è sempre possibile richiedere un mutuo, magari per la ristrutturazione dello stesso.

Ecco perché in alcuni casi, si procede a una compravendita, magari a prezzi calmierati, affinché il diritto di proprietà sia inalienabile.

È chiaro quindi che, soprattutto nel caso di un immobile datato o che necessiti di un investimento anche importante per essere sistemato, la compravendita è la soluzione migliore, che prevede costi maggiori ma che offre maggiori tutele dal punto di vista legale.