Compravendite immobiliari: cosa si intende con la parola pertinenze?

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Spesso nell’ambito delle ricerche immobiliari, quando ci si addentra nelle procedure di compravendita o anche semplicemente quando si ha a che fare con la materia catastale per ragioni fiscali, ci si interroga su cosa siano quelle che vengono definite “pertinenze”.


Il Codice Civile ci aiuta a rispondere a questa domanda classificandole come “cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”. 

Dunque, nel caso degli immobili, pur conservando la loro individualità fisica, esse sono a servizio oppure a semplice ornamento, per rendere possibile una migliore utilizzazione o aumentare il decoro dell’edificio principale.

Esse rimangono pertinenze anche quando si trovano fisicamente distanti dall’abitazione principale (o ufficio, negozio, ecc.), ma i due immobili risultano essere legati tra loro dal cosiddetto ”vincolo di pertinenzialità”, che è di tipo economico funzionale, purché siano rispettati i seguenti requisiti:

  • oggettivo, cioè deve esistere la volontà dell’avente diritto di creare il vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale tra i due beni;
  • soggettivo, che consiste nella destinazione di un bene (che viene definito cosa accessoria) al servizio o all’abbellimento di un altro bene (o cosa principale). La destinazione consiste nell’attribuzione, durevole nel tempo e non solo occasionale, della cosa accessoria a beneficio della cosa principale.

Esempi concreti di pertinenze in ambito catastale

In altre parole, o con esempi più concreti, le pertinenze che rientrano nella categoria catastale C/2 sono le cantine, le soffitte, i solai-sottotetti, i magazzini e i locali di deposito. Della categoria C/6 fanno parte le stalle, i posti auto e le autorimesse senza fini di lucro, nonché le scuderie e le rimesse in generale. Nella categoria C/7, infine, rientrano le tettoie, chiuse o aperte.

Ma non solo. Tra le pertinenze rientrano altre cose differenti, tra cui il giardino, la cassetta della posta, ogni piccola costruzione realizzata a beneficio dell’abitazione (garitta, capanno, gazebo in alcuni casi), il garage, la staccionata posta al confine, ecc..

Il vincolo pertinenziale tra la cosa principale e quella accessoria si crea insomma quando il titolare di entrambe le cose (non per forza il proprietario, ma anche colui che ne può disporre vantando altro diritto reale, tipo l’usufruttuario, l’enfiteuta, ecc.) decide che una di esse deve essere funzionale all’altra.

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