Donazione di un immobile: come funziona?

Quando un soggetto cede per spirito di liberalità e in forma gratuita una proprietà ad un altro individuo (come, per esempio, un padre che dona una casa al proprio figlio) si parla di “donazione di immobile”.

Affinché questa si realizzi, dovrà essere redatto un contratto che coinvolga donante e donatario, con il quale le due parti si accordano: la donazione potrà essere diretta o indiretta.

Il primo caso si traduce in un atto formale ricevuto dal notaio in forma pubblica alla presenza di due testimoni (requisito fondamentale), attraverso il quale il donante si priva della proprietà del bene e lo trasferisce al donatario senza percepire alcun corrispettivo.

Il notaio dovrà redigere alcune verifiche preliminari, tra cui le visure catastali ed ipotecarie: infine, a seguito della stipula dell’atto, è tenuto a provvedere alla trascrizione e alla registrazione del contratto.

Nel secondo caso, invece, cioè quello della donazione indiretta di un immobile, il passaggio del bene dal donante al donatario avviene con l’acquisto da parte dell’immobile da parte del primo, per poi intestarlo direttamente al donatario.

Le caratteristiche di una donazione indiretta sono essenzialmente due: non è necessario l’atto pubblico notarile, che può avvenire con accordo verbale, e c’è un solo passaggio di proprietà.

Quali sono i documenti necessari per procedere?

Il notaio incaricato di redigere l’atto, come prima anticipato, deve compiere alcune verifiche preliminari.

Sarà suo compito individuare con esattezza l’immobile e i suoi intestatari, accertando la conformità tra l’intestazione catastale e le risultanze dei registri immobiliari.

Nel caso in cui l’immobile sia un fabbricato urbano, il notaio dovrà indicare i dati catastali, far riferimento alle planimetrie depositate in Conservatoria e dichiararne la conformità allo stato di fatto in cui si trova l’immobile. Pena, l’annullamento dell’atto. Da non dimenticare, inoltre, è che il notaio dovrà menzionare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche.

Se si tratta di un terreno è necessario allegare all’atto il certificato di destinazione urbanistica (CDU) che viene rilasciato dal Comune competente: dopo la stipula dell’atto, il notaio è tenuto a provvedere alla registrazione, alla voltura e alla trascrizione del contratto.

Quali sono i costi nella donazione di un immobile?

Per ciò che riguarda i costi, invece, bisogna considerare che la donazione di un immobile prevede il pagamento di determinate imposte di importo variabile.

Ma non solo.

Il rapporto di parentela che intercorre tra donante e donatario sarà determinante: è per questo che analizzare la situazione a seconda dei casi è un iter da non sottovalutare.

Per le donazioni di immobili che valgono più di un milione di euro, si applica l’aliquota del 4%, ma solo e limitatamente alla parte eccedente il milione: in caso contrario l’imposta non deve essere pagata.

Se la donazione di un immobile avviene tra fratelli e sorelle, l’aliquota è pari al 6% e si calcola sul valore eccedente i 100.000 euro. Per i parenti fino al quarto grado, affini in linea retta o affini in linea collaterale fino al terzo grado, l’aliquota è del 6% sul valore totale dell’immobile senza alcuna franchigia.

Nei confronti di altre persone, invece, è pari all’8%.

Se invece la donazione sarà a favore di una persona portatrice di handicap grave, l’imposta sarà applicata sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro, a prescindere dal grado di parentela.

Vanno infine pagatel’imposta ipotecaria (pari al 2% del valore catastale dell’immobile o del maggior valore indicato nell’atto) e l’imposta catastale (per la volturazione al catasto, pari all’1% del valore catastale dell’immobile o del maggior valore indicato nell’atto).

La quota fissa di 200 euro dovrà essere pagata nel caso in cui il bene del donatario rappresenti la prima casa: se il valore dell’immobile donato supera il milione di euro, dovrà aggiungersi anche l’imposta di registro che corrisponde a un importo pari a 200 euro.